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COMMENT ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER

AUX ENCHERES D'UN TRIBUNAL

 

I.- LES DOCUMENTS À FOURNIR
A - Renseignements divers
B - La preuve de votre solvabilité
II. - LE PRIX DE L'ADJUDICATION

1) La somme principale de l'adjudication
2) Les intérêts
3) Frais préalables
4) Droits de mutation
5) Émoluments
6) Honoraires
7) Divers


Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit prendre contact avec un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal afin de le représenter lors de l'audience d'adjudication. Un Avocat ne pourra pas enchérir pour le débiteur saisi (article R322-39 du Code des procédures civiles d'exécution).
Vous êtes tenu de fournir un certain nombre de documents à votre Avocat (I).
En cas d'adjudication, vous êtes tenu de payer différentes sommes (II).


I. - LES DOCUMENTS À FOURNIR
Votre Avocat a besoin de connaître votre identité complète ainsi que le bien que vous voulez acquérir (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B).


A - Renseignements divers
Pour que votre Avocat puisse faire une déclaration d'adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier (article R322-40 du Code des procédures civiles d'exécution) signé de votre main comportant les indications suivantes :

1) La date de l'adjudication.

2) La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir.
Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre Avocat la publication que vous avez relevée annonçant la vente. Sur cette publicité, votre avocat reprendra les éléments utiles pour faire sa déclaration d'adjudicataire.
Au besoin, il prendra contact avec son confrère poursuivant la vente pour avoir les éléments qui peuvent lui manquer.

3) Le montant de l'enchère maximale que vous désirez porter.

4) L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire.
Pour cela, plusieurs documents lui sont nécessaires qui sont variables selon que vous êtes une personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).

a- Les personnes physiques

Vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.) ; vous devez en outre fournir à votre Avocat divers renseignements, notamment :

- nom et prénoms,
- nom de jeune fille le cas échéant,
- nationalité,
- profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
- adresse complète,
- situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé, etc....),

* Si vous êtes pacsé, vous devez en justifier.
* Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier.
* Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés adjudicataires.
* Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas là, l'Avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

b - Les personnes morales

Vous devez fournir :

- un exemplaire des statuts de la société,
- un extrait K BIS récent du Registre du Commerce,
- un document justifiant des pouvoirs du signataire de l'acte si cette personne n'est pas le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait K BIS.
Vous devrez également justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c - Les professionnels marchands de biens

Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus ; vous devez au surplus fournir une copie de déclaration d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts.
La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l'administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu'à la conservation des hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.

Attention : vous devez ne pas subir une procédure de surendettement, de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire ou d'insolvabilité et votre avocat peut en demander la justification.

B - La preuve de votre solvabilité

Avant de porter les enchères, l'avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € (article R322-41 du Code des procédures civiles d'exécution).

Cette disposition est prescrite à peine de nullité de l'enchère soulevée d'office (article R322-48 du Code des procédures civiles d'exécution).

En outre, le cahier des conditions de vente vous impose une consignation plus importante, équivalent notamment aux frais annoncés avant l'ouverture des enchères et ce, proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots, outre les émoluments dus aux Avocats selon le tarif en vigueur, l'enregistrement du jugement, les droits et taxes hypothécaires et les droits de greffe.

Le séquestre ou consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente est le Batonnier de l'Ordre des Avocats.

Il s'agit là des formalités préalables à l'adjudication.
Vous devez bien évidemment avant l'adjudication signer le mandat aux fins d'être déclaré adjudicataire établi par votre Avocat conformément aux renseignements ci-dessus.


II. - LE PRIX DE L'ADJUDICATION

Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, l'Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis. L'Avocat a le droit de vous demander des honoraires, spécialement lorsqu'il ne vient à l'audience que pour vous.
Si vous êtes déclaré adjudicataire, l'Avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la preuve de votre solvabilité.
Il y a lieu d'attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.
Dans l'hypothèse où une surenchère serait déposée, votre Avocat conserve les documents que vous lui avez remis jusqu'à ce que la surenchère soit validée.
Si la surenchère est validée, vous n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre Avocat de vous restituer la totalité des documents que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.

Si par contre vous vous trouvez dans l'un des trois cas suivants :

- aucune surenchère n'a été déposé dans les dix jours suivants votre acquisition,
- la surenchère a été annulée,
- l'acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère.
Vous êtes déclaré adjudicataire.

Dans ce cas vous devez payer les sommes suivantes :

1) La somme principale de l'adjudication
C'est le montant de l'enchère que votre Avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal.

2) Les intérêts
La consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de l'article L
322-12 du Code des procédures civiles d'exécution doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix (article R322-56 du Code des procédures civiles d'exécution). Le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d'adjudication (article L313-3 du Code Monétaire et Financier).
Votre Avocat pourra utilement vous conseiller sur ce point.
Le prix principal d'adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales applicables à certains types particuliers de vente (liquidations judiciaires, vente des domaines, vente de biens de mineurs, licitation partages, etc....).

3) Frais préalables
Dès que l'adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente.
Il s'agit des frais énoncés par l'Avocat poursuivant lorsqu'il requiert l'adjudication.
Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l'Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).
Les frais de poursuite taxés sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite (article 
R322-58 du Code des procédures civiles d'exécution).
En cas de mise en œuvre d'un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

4) Droits de mutation
Vous devez payer les droits de mutations.

Ces droits sont variables notamment selon :
- votre qualité ou non de marchand de biens ;
- la nature de l'immeuble ;
- la date d'achèvement des travaux.

Votre Avocat vous fera part des droits de mutation dont vous serez redevable.
En cas de plus-value et sous réserve de dispositions contraires du cahier des conditions de vente, les frais consécutifs à la désignation du représentant accrédité ainsi que tous impôts et taxes afférents à la situation fiscale spécifique du vendeur ayant son domicile fiscal ou son siège social hors de France, qui seraient dus par ce dernier à l'occasion de la mutation, seront payés par l'adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts.

5) Émoluments
Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont le double de ceux d'une vente devant notaire. Ils sont toutefois inférieurs aux émoluments de vente négociée des notaires. Ils sont enfin exclusifs des honoraires d'agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées.
Nota Bene : L'intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l'intervention du notaire et de l'agent immobilier.

6) Honoraires
En outre, votre Avocat a le droit de vous demander des honoraires.
Ces honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, la taxe en appartient au Bâtonnier.

7) Divers
En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d'acte, réquisition d'état, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc....

Votre Avocat peut vous faire un devis estimatif de ce que coûtera votre achat immobilier pour un prix d'adjudication donné.

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Mentions légales
L'Avocats est un praticien et un professionnel du droit dont la fonction traditionnelle est de conseiller ses clients sur des questions juridiques, qu'elles soient relatives à leur vie juridique quotidienne ou plus spécialisées. L'avocat peut aussi défendre ses clients en justice, en plaidant pour protéger leurs intérêts et, plus généralement, pour les représenter. Le ministère d'avocat est parfois rendu obligatoire par le droit national, notamment afin d'assurer les droits de la défense. enchère enchères judiciaires : Elles se déroulent au sein des TGI, qui sont des tribunaux civils. Il existe près de 180 TGI en France. Chaque tribunal organise à date fixe une vente aux enchères immobilières. Tout le monde peut y assister, mais il est indispensable de passer par l'intermédiaire d'un avocat pour avoir le droit d'acquérir un bien. La vente judiciaire est en général provoquée par un créancier (banque souvent) qui a financé l'achat d'un bien en inscrivant une hypothèque (une garantie sur le bien). Le débiteur ne parvenant pas à honorer les échéances du crédit, le créancier demande la saisie du bien et sa mise en vente. A côté de la vente sur saisie, il existe la vente sur licitation. Cette vente intervient à l'occasion de successions. Des héritiers décident de vendre un bien aux enchères pour en tirer le meilleur prix. Ces ventes sont souvent assorties d'un prix de réserve par lequel les héritiers se réservent le droit de retirer le bien de la vente s'ils estiment l'enchère proposée pas assez élevée. AAPPE Enchères